Oavsett om du har ett servitut genom att du som ägare av en fastighet skrivit avtal med en ägare av en annan fastighet eller om servitutet bildats genom ett beslut från en myndighet, såsom till exempel lantmäteriet, är det klokt att ha koll på vilka rättigheter och särskilt vilket ansvar du har om du har servitut på en väg. I denna artikel kommer jag att göra en genomgång av vad som gäller. Det är inte ovanligt att det uppstår oenighet om vem det är som har ett ansvar för att underhålla vägen eller vem det är som måste fixa till vägen när den är dåligt skick. Jag kommer, utöver en diskussion om ansvarsfördelningen när det kommer till vägservitut, även förklara kluriga begrepp som är viktiga i sammanhanget. Vi förklarar vad servitut innebär i denna artikel.
Vad är vägservitut?
Det allra första som måste utredas är vad ett vägservitut egentligen är. Servitut är en rätt för en fastighet att använda exempelvis en annan fastighets väg. Det går också att beskriva ett servitut som en begränsad rätt att nyttja, det vill säga bruka, något som tillhör en annan fastighet. Ett exempel på ett typiskt vägservitut är att en fastighetsägare fått en rätt att använda en väg som går till fastigheten men som också går igenom en annans tomt. Det är viktigt att uppmärksamma att det servitut du har på en väg är knutet till en viss fastighet och inte till en viss person. Servitutet gäller därför oavsett vem det är som äger fastigheten.
Vilka är de två olika typerna av servitut?
Såsom jag nämnt inledningsvis kan ett servitut för en väg bildas på två olika sätt och dessa två olika typer av servitut kallas avtalsservitut och officialservitut. För att ett avtalsservitut ska vara giltigt måste det uppfylla vissa krav eftersom det är ett formalavtal mellan fastighetsägarna. Till exempel måste servitutet upplåtas skriftligen och i avtalet ska bland annat ändamålet med upplåtelsen anges. Ett sådant avtalsservitut kan också skrivas in i fastighetsregistret vilket är en klok åtgärd att vidta så att en ny ägare av den fastighet som upplåtit servitutet redan innan inflytt ser att det finns ett servitut som belastar fastigheten. Som jag beskrev tidigare spelar det inte någon roll vem det är som äger fastigheten utan servitutet gäller som huvudregel tills vidare oavsett om ägaren byts ut. Till skillnad från ett avtalsservitut kan den andra typen av servitut, officialservitut, upprättas även fast fastighetsägarna inte är överens. Det normala är dock att officialservitutet grundar sig på en överenskommelse mellan fastighetsägarna. När ägarna inte är överens görs emellertid en prövning av den myndighet som ska ta ett beslut om huruvida ett servitut ska bildas eller inte där myndigheten prövar behoven av den som söker servitutet mot skadorna för den som drabbas av servitutet. Om myndigheten anser att den sökandes behov väger tyngre kan servitutet bildas. Den fastighet som äger vägen där servitutet kommer att gälla måste dock ersättas för intrånget. Hur stor ersättningen kan bli varierar från fall till fall.
Vad betyder härskande och tjänande fastighet?
Om det är så att du är boende i en fastighet och behöver använda en väg väg för att du t.ex. ska kunna ta dig till och från din fastighet är det din fastighet som är härskande. Med andra ord behöver du få rättigheten att använda vägen. Om du har servitut på en väg är det alltså din fastighet som är och kallas den härskande fastigheten medans den fastighet som måste ge dig denna rättighet är den så kallade tjänande fastigheten. Vägen du får använda tack vare servitutet tillhör alltså den tjänande fastigheten.
Vem ansvarar för underhåll av vägen?
Om det är så att servitutet är ett avtalsservitut väljer de avtalande fastighetsägarna ofta att komma överens om vilken fastighet, den härskande eller tjänande fastigheten, som har en skyldighet att ombesörja underhåll av vägen. Om det är så att ni kommit överens om att det är du som härskande fastighet som ska underhålla vägen, dvs se till så att vägen är i gott skick och är framkomlig och säker året om, har du självklart ett ansvar att göra detta. Även ett officialservitut kan, som jag tidigare diskuterat, grunda sig på en överenskommelse mellan fastigheternas ägare. Även då kan det vara så att ni kommit överens om vem som ansvarar för vägen. Du kan naturligtvis kräva att den tjänande fastigheten ska rusta upp vägen om det är så att ni kommit överens om att fastigheten har denna skyldighet.
Om det är så att ni inte ingått en överenskommelse så måste vi kika i Jordabalken för att finna svar på vilket ansvar du har om du har servitut på en väg. Jordabalken är en lag som innehåller allt som har med fast egendom att göra t.ex. fastigheter. Om vi kollar vidare i jordabalken och går hela vägen in i 14 kapitlet som handlar om just servitut kan vi läsa i 6 § 2 stycket att: “har den härskande fastighetens ägare på den tjänande fastigheten väg, byggnad eller annan anläggning, åligger det honom att hålla den i sådant skick att skada eller olägenhet icke vållas onödigtvis.” Vad detta betyder i lite enklare termer är att du har ett ansvar för underhåll av vägen på grund av att du har servitut på vägen. Om vi ska sammanfatta detta är det alltså normalt sett den härskande fastigheten som har ett ansvar att stå för underhåll av vägen. Enbart om fastighetsägarna kommit överens om att servitutet ska innehålla en skyldighet om att det istället är den tjänande fastigheten som ska underhålla vägen har du inget ansvar för underhåll som härskande.
Vad du bör tänka på för att inte hamna i konflikt med den tjänande fastigheten
Även fast du kan ha både en rätt och ett ansvar att underhålla vägen är det viktigt att du för en dialog med den tjänande fastigheten om hur ni ska se till så att vägen håller sig i gott skick så att både du och din granne kan dra nytta av den. Det är självklart oerhört omständligt om det är så att vägen är i såpass dåligt skick att du inte kan använda den. Som jag tidigare nämnt kan du enligt 14 kapitlet 6 § 2 stycket i jordabalken underhålla vägen och hålla den i sådant skick att skada eller olägenhet inte uppstår i onödan. Detta betyder att den tjänande fastigheten i praktiken inte kan motsätta sig att du ansvarar för att vägen underhålls. För att inte hamna i konflikt med den tjänande fastigheten bör du emellertid inte fixa vägen precis hur som helst utan att diskutera saken med den tjänande fastigheten. Det är till och med så att det i jordabalkens 14 kapitel 6 § 1 stycket står att “ägaren av den härskande fastigheten skall vid servitutets utövning förfara så, att den tjänande fastigheten icke betungas mer än nödvändigt.” Detta betyder att du dels inte ska använda vägen på ett sätt som blir onödigt störande eller påträngande för den tjänande fastigheten, dels att du inte får renovera vägen på vilket sätt som helst.
Om det emellertid kommer till den punkten att du hamnar i konflikt eller till och med i tvist med den tjänande fastigheten till exempel för att ni är oense om vem det är som bär ansvaret för att vägen håller gott skick är klokt att ta hjälp av en kunnig jurist.